P. Cuanto es la comisión del agente/inmobiliaria para la venta de una propiedad?
R. Depende del tipo de propiedad y si es urbana o rural. Normalmente en Colombia es el 3% para inmuebles dentro del perímetro de la ciudad y alrededores. Pará propiedades fuera del perímetro como Casas campestes, Fincas, Lotes y otros puede estar entre el 4% y el 6%.
P. Que documentos se necesita para entregar al agente el inmueble en venta?
R. Normalmente se requiere Certificado de Tradición, Copia de la Cedula del Propietario, último Predial, Contrato de corretaje firmado y Fotografias/Video (esto ultimo normalmente es el agente quien las toma).
P. Cuanto puede demorar la venta de mi propiedad?
R. Para esto no hay una ciencia exacta que determine el tiempo. Hay estadísticas que las Lonjas de Bienes Raices realizan, con promedios por tipo de propiedad y ciudad. Depende de muchos factores como demanda y oferta, situación de la region, etc. Así como la vivienda nueva tiene promedios diferentes al de la usada o el tipo de propiedad, si es vivienda, oficina, lote, finca, etc. Otro factor también es el precio de venta que tenga la propiedad, si está por encima, del promedio o por debajo del mercado puede ayudar a que el tiempo de venta sea menos o más agil.
P. En cuanto puedo o debo vender mi Propiedad?
R. Esta es una pregunta muy interesante, ya que normalmente somos propensos a ponerle precio a nuestros bienes con el corazon. Pero el derecho de las cosas es que el precio sea dado por el precio del mercado, según la oferta y la demanda. Hay herramientas como el ACM (Análisis Comparativo del Mercado) que nos ayuda a determinar si el precio de la Propiedad según sus características y condiciones está dentro del promedio del mercado para esa zona. Otro es hacer Avaluar la Propiedad por un avaluador profesional para determinar el precio real. Ambos son validos.
P. A que tipo de cliente puedo venderle?
R. El cliente puede variar dependiendo del tipo de propiedad, pero puede existir el cliente que desea la propiedad para disfrute propio como el inversionista que desea sacar un provecho de dicho bien, sea con arriendo u otros modelos comerciales. El Cliente que va a disfrutar directamente del bien siempre estará más propenso a pagar un poco más por la propiedad que el inversionista, quien ve solo una inversión y poder recibir unos rendimientos a corto plazo.
P. Es conveniente contratar con Exclusividad?
R. Es muy conveniente, siempre va a recibir mejor atencion, más dedicación, el agente/inmobiliaria puede invertir en publicidad con más tranquilidad y su propiedad no estará en manos de varios agentes o inmobiliarias, lo que generará que no sea tratada con el miso esmero, en el mercado podrían manejarse diferentes precios confundiendo al cliente y finalmente nunca habrá un verdadero responsable. Todos la tendrán como un ítem más de su inventario, mientras que al existir exclusividad podrá también exigir más a su agente.
P. Que pasa cuando como dueño consigo el cliente?
R. Si ya tiene un agente/inmobiliaria trabajando y contratado, es bueno dejarlo que haga su trabajo por el que se le va a pagar, pero siempre es posible que como dueño llegue algún conocido o alguien que le ofrezca compra de su bien. En estos casos y por respeto al contrato, la idea es pasarle el contacto al agente y que el haga toda la labor de venta. Sin embargo si llegara a ser un contacto que definitivamente compra la propiedad sin que el vendedor tenga que hacer una labor de venta más que un proceso documental porque ya el negocio esta cerrado, se puede partir la comisión y dar la mitad de la comision, esto se ve reflejado como un descuento en la comisión a pagar. Y debe quedar por escrito en el contrato de corretaje como acuerdo entre las partes para evitar malos entendidos.
P. Cuanto tiempo debe durar el contrato?
R. El tiempo del contrato es variable. Pero no hay una política definida, lo que sí es cierto es que un contrato por menos de 3 meses no amerita. Los tiempos promedios son entre 6 y 12 meses también dependiendo del tipo de propiedad.
P. Se puede renovar el contrato y como?
R. Si, los contratos de corretaje pueden ser renovados automáticamente por un período igual ó llegar a otro acuerdo. se pueden renovar también con una llamada o un mensaje escrito.
P. Puedo dar por terminado el contrato de corretaje?
R. Si se puede. Si ha llegado la fecha de vencimiento y no quiere renovarlo o bien si desea terminarlo antes porque no se siente satisfecho con la atención o labor de su agente/inmobiliaria.
P. Porque y cuando pago IVA?
R. El IVA se paga porque la Inmobiliaria está obligada a cobrarlo, en la proporción que la inmobiliaria haya acordado con el agente, sólo podrá facturar con IVA por el % que va directo a la inmobiliaria, pues el agente no está obligado a cobrar IVA como persona natural o independiente.
P. En que otros gastos incurro aparte la comisión?
R. Aparte la comisión están los Gastos Notariales e Impuesto que como vendedor debe cancelar en el momento de la Escritura, estos se dividen en Gastos Notariales que se divide en 50/50 con el Comprador, IVA de gastos notariales y Rte. Fuente.
P. Vale la pena hacer un avalúo?
R. Si, cuando hay dudas sobre el precio a vender y se quiere tener una opinión profesional. Normalmente cuando hay créditos Hipotecarios en la compra del inmueble, la entidad Financiera hace avaluar la propiedad. Pero si el dueño lo desea, puede hacerlo. El avaluo tiene costo.
P. Cuanto cuesta un avaluo?
R. El valor depende del valor comercial del inmueble. El % es aplicado de acuerdo a una tabla, a mayor valor menor es el %. El valor mínimo de un avaluo es por lo general de unos $300,000. De allí en adelante se le suma 1 x 1.000 después de los primeros $100 millones. Si el predio esta por fuera del área Metropolitana tiene un recargo entre el 1.5 y 2.0%. La vigencia del Avaluo está entre 6 meses y 1 año máximo o según condiciones del mercado.
P. Que hago cuando el comprador quiere quedarse con algún bien personal que está en mi propiedad?
R. Si el comprador desea alguno de los bienes que tiene, puede evaluar si desea dejarlo y si es de poco valor o no es importante, puede dejarlo como parte de la negociación sin costo. Si representa un valor alto, puede negociar el precio con el Comprador. No es obligatorio, pero si de eso depende la venta, es importante evaluar la posibilidad de negociarlo o dejarlo sin costo.
P. Cuando me pide el comprador reparaciones no esenciales?
R. Cuando el comprador solicite alguna reparación locativa que NO sea esencial, puedo hacerle ver que no es indispensable y no es obligatoria. Pero si solicita algo esencial de bajo costo y que amerite para la entrega en buen estado del inmueble, vale la pena realizarlas, por ejemplo una goteta, algun daño en un mueble de madera, una llave o sanitario que pierde agua. No vale la pena arriesgar la venta por un arreglo de bajo costo.
P. Cuando me piden reperaciones de alto costo?
R. Si solicitan reparaciones de alto costo, podemos tratar de llegar a un acuerdo, podemos dar un descuento en el precio de la propiedad para que la realice a su gusto el nuevo propietario. Se supone que entrego en buen estado el bien, si definitivamente no quiero arreglarlo debo ser consciente que esto afectara el precio de venta.
P. Que debo hacer cuando es muy baja la oferta?
R. No estamos obligados en aceptar un oferta muy baja, pero si podemos considerar que hay un interés en la propiedad y podríamos negociar un precio más justo para ambas partes y no perder la oportunidad. Sin embargo de no llegar a un acuerdo, se desechara la oferta.
P. Visita a la propiedad sin el agente?
R. Bajo circunstancias normales, es obligatorio que el agente haga acompañamiento a sus clientes, no es conveniente dejar solo a su cliente y es parte de su labor mostrar la propiedad y acompañar al comprador en la visita. Incluso por temas de seguridad tanto para el cliente Vendedor como el Comprador.
P. Puedo poner un precio más alto para empezar y luego bajarlo?
R. Subir los precios de los propiedades para después bajarlos no es buena estrategia. Lo ideal es ponerlos en el promedio del mercado. Cuando las propiedades se promueven a mayor precio, éstas no serán tenidas en cuenta por los clientes que buscan en los Portales y se pierden muchas oportunidades. Se puede tener un margen de negociación pero siempre y cuando no estemos por fuera del mercado. Por eso es importante que la propiedad cuente con un ACM (Análisis Comparativo de Mercado) que realiza el agente.
P. Hay agentes/inmobiliarias que cobran menos?
R. Estar por debajo del mercado en el cobro de sus servicios nunca termina en un servicio y satisfacción del cliente positivo. Promover una propiedad tiene costos y cuando se reducen los ingresos se afectan los resultados y atención.
P. Por qué pagar comisión?
R. La labor de un agente inmobiliario profesional es fuerte para promover un inmueble. No sólo el subir a los portales la propiedad, realizar las fotos, video, documentación, costos de publicidad y mercadeo, transporte, hacer el estudio de mercado, acompañamiento al cliente en el proceso notarial, asesoría legal, uso de bases de datos y proceso comercial, entre otros son las labores y costos que justifican su pago.
P. Puedo reducir la comisión del agente/inmobiliaria?
R. El negociar la comisión de un agente es como si a un empleado le negociaran su sueldo cada vez que le paguen la nomina.